воскресенье, 28 июля 2013 г.

Инвестиция в недвижимость? Холодный расчет.

Оптимистичный вариант расчета:

1 Однушка с большой кухней Татьянин Парк 500м от МКАД. Застройщик МИЦ. Примерный метраж 50м. Цена 5.5 млн. руб. Сдача конец 15г, но реально 16г. Метро будет в шаговой доступности в 14г. Рядом построят Телеком Сити. Т.е. можно будет сдавать в аренду без проблем.

2 Покупаем за 5.5лям. Затем либо продаем за 9лям (для простоты в сегодняшних ценах) без отделки получая 65% профита. Либо делаем ремонт и сдаем за 35000 руб в месяц. Что даст 370000руб в год + 800000руб(скрытый доход от вздорожания недвижимости от инфляции) = 1170000 руб. в год

Итого:
Р/Е=5500000/1170000=4.7 очень хорошо!

Пессимистичный вариант расчета:

1 Однушка с большой кухней Татьянин Парк 500м от МКАД (что недостаток). Застройщик МИЦ. Примерный метраж 50м. Цена 5.5лям. Сдача конец 15г, но реально 16г. Метро будет в шаговой доступности в 14г. Рядом построят Телеком Сити. Т.е. можно будет сдавать в аренду без проблем. Инфраструктуры нет.

2 Покупаем за 5.5 млн. руб.

3 Скрытые затраты. Согласно договору сделать ремонт и пользоваться квартирой можно только после приема дома госкомиссией в конце 15г. Т.е. реально запустить квартиру в аренду можно будет только в 17г. Т.е. через 4года после оплаты. Если бы 5.5лям положили бы тупо в банк под скромные 10% годовых, то через 4ре года на 5.5млн. мы бы с рефинансированием получили бы 2.5млн.
4 Ремонт, мебель, техника встанет примерно в 800-1000000. Т.к. пессимисты, то пусть лям.
5 Итого реальные затраты 5500000+2500000+1000000=9000000руб
6 Вроде 9лям не так уж плохо. Заплатили деньги, прождали 4ре года. Получили хату. Однако есть нюанс. Если сразу потратить 9млн., купить уже построенную аналогичную вторичку и ее сдавать за 35000в месяц, то через 4ре года у нас бы нарисовался бы профит в размере 35000*12*4=1600000.

Т.е. сравним результат на 2017ый год:
Купили сразу и сдаем 9лям-1.6=7.4млн. по факту
Купили новостройку 5.5+2.5+1=9млн по факту
 
Имхо выгоднее для инвестора купить вторичку.

Недостатки новостройки:

1 Хотя дом сдадут, но инфраструктуры нет никакой.

2 После сдачи дома еще 2-3года будут соседи делать ремонт, грязный лифт, подъезд и придомовая территория. Такое жилье дорого не сдашь.

3 На начальных этапах строительства продают задешево неликвид. А самые вкусные няшки оставляют, чтоб продать на завершающем этапе и получить максимальный профит.

4 Договор по 214ФЗ единственное от чего защищает, так это от двойной продажи одной и той же квартиры. Так в договоре МИЦ требуют согласие на «Настоящим Участник выражает свое согласие на залог земельного участка, указанного в п.9.2 настоящего договора, в обеспечение обязательств Застройщика по договорам долевого участия, заключаемым Застройщиком на строительство иных объектов недвижимости на данном земельном участке.» Т.е. случись какой-нибудь кризис ни денег, ни заложенную землю не получить.

5 Кроме того, МИЦ он только на сайте МИЦ. А стройку ведет его дочка, с которой и заключается договор ДДУ. Случись что, дочку потопят с долгами, а МИЦ будет белый и пушистый.

Мораль:
1 Новостройка в конечном итоге выходит дороже вторички.

2 У новостройки есть много недостатков и плохо контролируемых рисков. Неслучайно для новостроек ипотечная ставка гораздо выше чем для вторички.

3 Реально хорошие варианты квартир в новостройке реализуются на конечных этапах строительства за максимальную цену. Т.е. на вторичке можно купить более интересный вариант.

Комментариев нет:

Отправить комментарий